投資要點：
事件：2月24日，鏈家上海公司被上海住建委調(diào)查，主要問題為：1）掛牌出售問題房源給客戶；2）居間交易中涉嫌違規(guī)的金融操作。目前上海鏈家兩家涉事門店已暫停網(wǎng)簽，且鏈家自行決定對上海公司的金融業(yè)務暫停，對內(nèi)部進行全面自查。
掛牌出售問題房源給客戶
1、抵押房產(chǎn)可出售，但中介需向購房者履行簽約前的盡職調(diào)查且不可隱瞞信息
在涉事的兩起事件中（具體事件請參考附錄）有個共通點，就是莊先生和黃先生所要購買的房屋都是已被抵押出去的房屋。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利人是有權(quán)出售有抵押的房地產(chǎn)，但是在房地產(chǎn)權(quán)利人無法清償債務的情況下，房地產(chǎn)交易中心的抵押登記是無法注銷的，交易過戶也將受到阻礙。對于房地產(chǎn)是否存在抵押，是可以在房地產(chǎn)交易中心公示的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記信息中查詢到的，因此中介機構(gòu)是有義務向購房者提供房屋在登記機構(gòu)中所顯示的完整的信息情況。而且盡職調(diào)查以及披露的時間也很重要，因交易前往往存在定金交付的環(huán)節(jié)，因此中介機構(gòu)的信息披露應當前置于交易雙方簽訂居間協(xié)議、交付定金之前。
2、由于地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫無法實時查詢，需根據(jù)司法查封時間段來判定中介責任
在黃先生案例中，所購房屋除了涉及貸款和抵押，還在交易過程中被告知所購買的房屋被司法查封。1）如查封發(fā)生在簽訂買賣合同之前，中介機構(gòu)完全可以通過產(chǎn)權(quán)登記信息調(diào)查獲取相關信息，避免定金交付可能產(chǎn)生的法律風險；2）如查封發(fā)生在簽訂買賣合同時，因二手房網(wǎng)上備案系統(tǒng)是無法完成買賣合同的生成的，買賣合同自然無法簽訂；3）如查封發(fā)生在交易過程中，則中介機構(gòu)本身是無法判斷交易是否存在安全隱患的，其也沒有能力調(diào)查出賣方是否存在潛在的違約風險或隱性債務糾紛。因此買方要求其承擔居間法律責任，顯然過于苛責了。
居間交易中可能涉嫌違規(guī)的金融操作
1、P2P平臺不能建資金池
P2P目前是鏈家金融內(nèi)部發(fā)展最快的核心業(yè)務，根據(jù)銀監(jiān)會下發(fā)的《網(wǎng)絡借貸信息中介機構(gòu)業(yè)務活動管理暫行辦法（征求意見稿）》新規(guī)，明確劃出了P2P平臺的四條紅線：禁止自身提供擔保，明確P2P平臺不能建資金池，不能非法吸收公眾存款，要明確平臺的中介性質(zhì)（即不能經(jīng)手資金）。按照鏈家理財官網(wǎng)易支付作出的資金托管聲明，第三方支付平臺要為投資人和借款人分別設立賬戶，用于提現(xiàn)投標和接收、歸還借款。如果借出款項在投資確認前就由鏈家先行以員工個人名義預支，那么企業(yè)很可能為此備有專門用于收付款的資金池。
2、中融信擔保不具備放貸資質(zhì)，沒有小貸牌照
按照鏈家理財官網(wǎng)介紹，用戶資金由第三方支付平臺“易支付”托管，北京中融信設立資金池為投資交易提供擔保。資料顯示，中融信由北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司投資設立，鏈家董事長左暉為該公司法人代表，該公司經(jīng)營范圍為合同擔保，并不包含融資擔保。而非融資性公司如果出借資金，其實就相當于變相發(fā)放貸款。
3、風險提示
監(jiān)管機構(gòu)對中介機構(gòu)從事金融業(yè)務的監(jiān)管變嚴。
4、附錄
從人民日報2月26日在“民生調(diào)查”欄目刊發(fā)題為《好好的增值服務，鏈家跑偏了》的文章中摘抄出來：
原文鏈接：http://society.people.com.cn/n1/2016/0226/c1008-28151336.html
案例之一：今年1月，上海市民莊先生計劃給兒子買一套二手房作為婚房。莊先生通過鏈家門店，簽訂了房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議，協(xié)商價格370萬元，定金為80萬元。莊先生交了定金，卻無法交易。他被告知，出賣方在售房過程中，由于要購買另一套房子而向他人借了錢，莊先生所購房屋成為這筆借貸的抵押物。
更離譜的是，借錢給賣房人的，正是上海鏈家的一個經(jīng)紀人。而所有的這些情況，出賣方并沒有事前通報購買方莊先生。出賣方是在2015年12月30日向上海鏈家借錢的，而經(jīng)上海鏈家介紹將其房產(chǎn)賣給莊先生一事，則發(fā)生在今年。
于是，莊先生要求上海鏈家解除房屋的抵押，繼續(xù)交易。但他卻被告知，上家沒錢償還欠款，只有將這套房屋賣掉之后，才有足夠資金解除抵押。鏈家方面建議莊先生，先幫上家還清這筆欠款。不得已，莊先生不買房了，要求鏈家還清80萬元的定金，但上海鏈家還是不同意。
案例之二：購房人黃先生也在不清楚房屋條件的情況下交了定金，之后才被鏈家告知該房屋除了貸款還有抵押。當時，黃先生硬著頭皮簽下了房屋購買合同，并交了剩余的近七成房款，共計280萬元，也同意了合同上“該款必須用于先償還銀行和個人抵押”的規(guī)定。
黃先生把錢分兩批轉(zhuǎn)給了房東，第一批打到房東的賬號之后，發(fā)現(xiàn)房東根本沒有把這個錢用于解除抵押，而是挪做他用。這就造成了280萬元無法彌補銀行和個人的全部抵押貸款。而鏈家方面則認為問題不大，貸款部的人員簽訂了三方協(xié)議，墊資110萬元把這個交易繼續(xù)進行下去。
此時，黃先生認為交易可以正常進行了，但緊接著，情況更糟了。黃先生發(fā)現(xiàn)，2015年11月2日、11月10日、12月10日，該房產(chǎn)分別被浦東人民法院和市二中院查封，因為售賣方經(jīng)營失敗曾欠了相關銀行1.5億元信用貸款。
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本文標題：【華泰地產(chǎn)團隊】鏈家事件的金融始末——房產(chǎn)金融小事件系列之一
地址：http://www.tjyalang.cn/a/shuju/299301.html
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