在這樣的大背景下，明后年各種投資標的的表現會怎樣?明后年我們應該怎樣理財呢?
1、 房產
咱們先看一下咱們最熟悉的房市。
深圳房價在過去的一年內的漲幅，大家有目共睹。未來一段時間會怎樣?咱們先看看大的需求方面。
2009到2014年這5年深圳人口流入186萬。
人口流入超過100萬的13個城市，三大都市圈就占了8個，長三角有滬蘇，珠三角有廣深莞佛，渤海灣有京津。
長三角上海+蘇州+杭州+南京+寧波+無錫+常州=流入863萬人。
珠三角廣州+深圳+東莞+佛山=流入796萬人。
渤海灣北京+天津=流入684萬人。
從數字上看，深圳流入人口不如東莞多，但大家想一下，流入深圳的人口的平均素質、收入水平肯定是遠高于東莞的。
深圳是經濟高地，共有上市公司三百多家，兩百多家在滬深上市的，一百多家在海外上市的。在南山區就有一百多家，主要集中在科技園。
比起北京上海，深圳的經濟更有活力，互聯網等新經濟比較好。這也是最近這一波，深圳成為龍頭，先漲且漲幅最猛的重要原因。
大的供給方面呢?看下這張深圳俯視圖，除了山地、林地，絕大部分的土地都被開發了，擠滿了建筑物。大家都知道，深圳的土地稀缺，土地供應是非常有限的。關內基本沒地了。一方面需求強勁，一方面供應緊張，這也是最近幾年深圳房價上漲幅度很大的原因。
所以從大的方面講，中國的國情決定了資源、人才這些經濟要素還在向一線城市集中，深圳的房產還會上漲，我認為至少還可以漲5-10年。所以房產還是可以配置的，當然，必須是深圳、京滬的房產。一定不要配置二三線以下城市的房產。你看著以往二三線以下城市也確實漲了，以前是城市化高速進行，農村人口大量涌入城市，城市房產普漲。但現在不一樣了。二三線以下城市供需平衡，甚至不少供大于求了。并且未來三大城市圈和一線城市和小城市間是零和游戲關系。城市化進行到比較高的程度，三大城市圈和一線城市會吸收小城市人口，導致小城市人口流失。中央最近提出地產去庫存的說法。這也從側面說明二三線以下城市是供大于求的。
從小周期來講，先從供給方面看，大家看這張中金預測的庫存去化月數。深圳是最低的，庫存的房子不夠5個月賣的。但另一面，大家看下這張二手房成交套數走勢圖，從七月以后，降得還是很厲害的。從七月份的一萬七千多套，降到10月份的七千多套，即便考慮到有十月長假因素，還是降得挺厲害的。
為什么呢?
因為隨著這一年多來的價格暴漲，有效需求是相對來說是不斷縮小的。比如原來可以首付四五十萬買套五六十平的小房的，現在買不到了;原來可以首付一百多萬買套改善性的大房的，現在也買不到了。所以隨著價格大幅上升，需求相對減小，再加上有部分需求方會觀望，所以成交量就下來了。這些潛在的買方，需要一段時間積蓄力量。我認為未來會調整整固一段時間。具體時間無法預測，因為影響房價的因素太復雜，瞎猜一下的話，半年到一年，都是有可能的。
在這種情況下，我認為房產投資者首先要降低房產投資回報預期，不要期望獲得像今年這樣高的收益。其次需要注意風險控制，比如注意保持充足的現金流，降低杠桿率，盡量不要高杠桿。再次，需要對房市有比較清楚的判斷，要意識到短期波動在所難免。房市的長牛依然在。這樣就不會因為信心喪失，導致主動斷供。
最后一點，我認為需要了解下自由現金流估值法，對房產的價值做到心中有數。短期決定房價的，是供求關系。但從長遠看，決定一處房產價值的，不是別人都搶著買，也不是因為附近樓盤的價格高，而是這處房產未來能帶來的自由現金流。自由現金流是收取的房租減去所有費用后，房產所有者能拿到手自由使用的現金。幾個月前我用自由現金流估值法算了下，其實福田羅湖的大多數走樓梯的老房子，其實價格不高。仍可能被低估。完全可以趁房市的整固整理期，從容看房，仔細淘房，選低估的買入。
2、 股市
再看下股市的情況。現在股市仍然總體上比較貴，但有部分股票是低估的，比如銀行股，長期投資或許能得到較高的回報。但短炒的話，是不行的。短炒是一種負和游戲。比如幾個人打麻將，你贏的，就是別人輸的。
零和游戲又稱零和博弈，與非零和博弈相對，是博弈論的一個概念，屬非合作博弈，指參與博弈的各方，在嚴格競爭下，一方的收益必然意味著另一方的損失，參與博弈各方的收益和損失相加總和永遠為“零”。零和博弈的結果是一方吃掉另一方，一方的所得正是另一方的所失，整個參與者的利益并不會因此而增加一分。
負和游戲，也就是說，博弈雙方或多方雖有一部分獲勝，但付出了慘重的代價，總體來說是得不償失，沒有贏家的。
中國股市對價值投資者來講，是正和游戲。長期看，賺的是企業增值的錢，或者說是企業的盈利。當然，價值投資者偶爾短期看也會賺投機者的錢。但價值投資者投資的目的從來不是賺交易對手的錢，而是賺所投資的企業的錢。
投機者就完全不一樣。投機者不靠賺企業的錢，而是靠賺交易對手的錢來獲得盈利。
比如四個人在家打牌，每人出一百元，共計四百元。打了一天，最后一算，有兩個人各賺了200元，那么另外的兩個人必定各輸了一百元，共計兩百元。前兩個人賺的錢，就是后兩個人輸的錢。不會創造任何價值。這就是零和游戲。假設這四個人不是在家打牌，而是在棋牌店打牌，老板每天抽水收費用40元。那么這四個人打一天下來，有兩個人各賺了180元，那么另外的兩個人各輸了一百元，共計兩百元。前兩個人賺的錢，少于后兩個人輸的錢，共計少40元。這就是負和游戲。如果這四個人連續打牌，那么四個人的錢會越來越少，每天費用40元，10天后，共計400元的費用抽干了四個人的錢，四個人各虧100元。
對短炒者來講，中國股市就是這樣一個負和游戲的場所。因為中國股市的交易頻率也就是換手率奇高，世界第一。每人持股的時間很短。大多數投資者都想靠短炒賺錢。證券公司傭金、印花稅、交易所的規費等會持續不斷地從這個市場抽水。這些費用往往會超過上市公司利潤總和。
中國市場上，公募基金和私募基金行業，由于考核機制、激勵機制偏向于短期化，投資者理念不成熟看重短期收益，用腳投票等原因，基金經理們也是偏向于投機而非投資。
無數“聰明人”在股市都是靠猜測其它市場參與者的下一步的行為，企圖獲勝的。比如猜測下一階段哪個板塊會漲，然后自己先潛伏進去，等到后知后覺者買入，客觀上就給自己“抬轎”，自己就賺了。但是怎么可能你次次都預測對。50%的勝率就不錯了。無數的“聰明人”在這個市場上相愛相殺，最后發現，每個人都是受傷者，沒人得益。
3、 基金
特點：適合長期投資，投資幾十年都可以。比如可以配置一部分作為養老用的儲備金。
但只推薦指數基金。因為主動管理型的基金從長遠看，絕大部分都不會跑贏指數。
4、 債券
機會與風險并存。機會：還在降息通道內，牛市可能還會持續一段時間;有套利機會，比如訴訟、評級下調等引起的套利機會。風險：未來降息空間有限，有牛市結束的風險;
債券牛市已經持續了較長的時間，收益率已經較低，比起高股息的藍籌股來說，吸引力下降;隨著市場發展，未來違約的債券、打破剛性兌付的債券會越來越多。
5、 信托產品
比起前幾年，收益率降低;隨著市場發展，未來違約的、打破剛性兌付的信托會越來越多。
6、 貴金屬
7、 外匯
8、 期貨
貴金屬、外匯、期貨都是負和游戲。普通投資者不要去碰。期貨套期保值除外。
9、 民間借貸
在目前的大形勢下，除了可借給可靠的親戚、朋友少量的之外，其余的都不應該借出。
10、P2P
P2P理財很大程度上是線上化的民間借貸。目前在P2P平臺上借款的個人或企業，通常要承受較高的融資成本，大部分高達年化25%以上，30%以上也很常見。這些借款者，通常信用、質地較差。所以即便讓銀行的風控團隊去做風險控制，也很難保持較低的壞賬率，何況大多數P2P平臺風控能力和風控水平比銀行要差不少。這就導致很多P2P平臺壞賬率高企，非常難盈利，業務的可持續性發展非常困難。其實目前P2P平臺中的絕大部分都是持續虧損的。所以，其中一些實力差的 P2P平臺時有倒閉或跑路的事件，也是順理成章的事。這種業務模式是有問題的，我預測，在未來幾年內，這些P2P平臺絕大部分會倒閉或者轉型，是大概率的事。所以盡量謹慎配置P2P。
11、私募股權
私募股權投資是風險比較大的，投資十幾個項目可能一個都不能成功。對投資者的能力要求和資產要求都比較高，在西方，通常也是比較富有的人群配置私募股權投資。對行業、小公司的商業模式、市場潛力、企業估值的認識和判斷都需要較高的能力，一般投資者很難做得好。現在眾籌平臺雖然降低了投資者門檻，但并不能解決這些問題。因此要謹慎投資私募股權。
總起來講，明年理財需要注意的是：
Ø 降低回報預期。不要想著收益比去年那樣高了。
Ø 認清自己的能力圈。自己不懂的不做。
Ø 善于學習，避開各種坑。謹慎創業，防止中年返貧。李總理提倡“大眾創業、萬眾創新”，創業這事很好，有助于經濟保持活力，但創業這事我認為還是讓別人去做就好了。因為創業九死一生，風險太大。就像巴菲特對外太空航行所持的態度:“我們很尊敬、支持和感謝這些偉大的人物,但我們卻不想親自去嘗試。”
Ø 精深精進。簡單的事重復做。尋找安全、穩定、適合自己的能得到相對高收益的投資標的。不懂不做，依托自身優勢精深精進。
Ø 精心構建投資組合，進行合理的資產配置：適度分散。
作者信息：笑看紅綠
資深理財師，某平臺COO。十余年金融行業從業經驗，曾任某證券公司分析師;《理財》雜志特邀撰稿人、特邀專家;著有投資理財書籍《資產保衛戰：一生受用的投資理財計劃》。
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本文標題：經濟下行 明年的投資重點應該放在哪兒
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