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買房人除了從輿論獲得房?jī)r(jià)漲跌，還會(huì)根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)信號(hào)進(jìn)行自己的判斷，因此哪些是真實(shí)的信號(hào)，哪些是假的信號(hào)對(duì)買房人是比較重要的。
作為房?jī)r(jià)的影響因素，應(yīng)包括兩大類，第一大類是市場(chǎng)信息，但市場(chǎng)信息往往摻假或者真假難辨，第二大類是統(tǒng)計(jì)信息，但其滯后性決定了也有許多靠不住的地方。
但萬(wàn)變不離其宗，如果細(xì)分地看，會(huì)看出端倪。
真降的三大信號(hào)：
無(wú)論市場(chǎng)或者政策如何走，決定房?jī)r(jià)后手會(huì)真實(shí)下降的三大信號(hào)是買房心態(tài)與預(yù)期、信貸緊縮、持續(xù)促銷不能。
首先是買房心態(tài)徹底被扭轉(zhuǎn)，大家都預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)普跌，因此選擇集中觀望，并且后手市場(chǎng)環(huán)境與政策運(yùn)行也吻合這一預(yù)期，不斷有刺激性政策出臺(tái)，不斷減弱成交，不斷出現(xiàn)優(yōu)惠促銷，同時(shí)還有一個(gè)前提因素就是那些剛需也選擇了同步退市。
在這種需求停滯狀態(tài)或者說(shuō)滯脹期，開發(fā)商如果不主動(dòng)降價(jià)挺不過(guò)一個(gè)季度便會(huì)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)。
而老百姓看不見的一個(gè)真實(shí)信號(hào)便是信貸緊縮，這個(gè)信貸緊縮并非個(gè)貸，對(duì)于個(gè)貸來(lái)說(shuō)，銀行總有評(píng)價(jià)，對(duì)于那些優(yōu)質(zhì)客源，銀行是不擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)的，所謂信貸緊縮導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌的主要內(nèi)涵是開發(fā)信貸的緊縮。
目前北京上海等市出現(xiàn)的情況還談不上信貸緊縮，一季度往往是銀行調(diào)整時(shí)間，確定政策基調(diào)與全年計(jì)劃的時(shí)間，因此目前尚不明朗信貸是否真實(shí)緊縮。
從今年全年運(yùn)行情況看，如果國(guó)家真正想調(diào)控，信貸緊縮直接針對(duì)開發(fā)商，則后市房?jī)r(jià)只能下跌。
持續(xù)促銷不能則是指全線促銷而成交量依然下滑并且多數(shù)人依然持幣觀望，這有點(diǎn)象泡沫破裂的前兆，此前美國(guó)日本都有類似情形發(fā)生，中國(guó)如果不是國(guó)土面積太大，應(yīng)該早就出現(xiàn)此種情形，但由于資本可以在全國(guó)范圍內(nèi)流動(dòng)，所以這種情形一般不會(huì)出現(xiàn)。
而目前市場(chǎng)出現(xiàn)的部分信號(hào)充其量是開發(fā)商的心態(tài)調(diào)整與試探措施，并不代表后市房?jī)r(jià)會(huì)真實(shí)下跌。這些信號(hào)不外：
一是首先反映的成交量大規(guī)模下跌。
短期成交量大幅下跌只是市場(chǎng)對(duì)政策的表面反映，多數(shù)原因是各方均存在觀望。
在一線城市還有一個(gè)原因是既往消費(fèi)中投資投機(jī)類消費(fèi)比例過(guò)高，而新政直接抑止了這部分消費(fèi)，讓市場(chǎng)出現(xiàn)需求真空，但畢竟存在需求，開發(fā)商通過(guò)以下途徑的調(diào)整會(huì)卷土重來(lái)。
只有在成交量大規(guī)模下跌后并同時(shí)出現(xiàn)以下的情形，則房?jī)r(jià)下行通道已然形成。
二是市場(chǎng)投資方面反映的開工量大面積減少。
近期北京市場(chǎng)出現(xiàn)的一些跡象一是成交量劇減，二是土地出讓量減少并且地價(jià)下降，最明顯的一個(gè)就是開工量大面積減少，許多人由此認(rèn)定北京房?jī)r(jià)即將出現(xiàn)大規(guī)模下跌。
開工量減少主要出自于開發(fā)商對(duì)通脹周期與持續(xù)從嚴(yán)調(diào)控政策的謹(jǐn)慎應(yīng)對(duì)，因此他們會(huì)通過(guò)減量來(lái)降低開支并且延長(zhǎng)觀望時(shí)間。
由于市場(chǎng)始終存在高中低端消費(fèi)與供應(yīng)，因此當(dāng)開工量減少后供求關(guān)系緊張，而一些正常消費(fèi)并不受宏觀政策的直接影響，這間接會(huì)促進(jìn)觀望反向運(yùn)行。
除非全民拒絕買房，否則開工量不能視為房?jī)r(jià)真實(shí)下降的主導(dǎo)原因。
三是土地市場(chǎng)反映地價(jià)降幅劇烈增強(qiáng)。
如果你認(rèn)為地價(jià)下降了或者沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)去那種瘋狂，便是房?jī)r(jià)下降的先兆，那就大錯(cuò)特錯(cuò)了，因?yàn)樵谀壳暗恼呤邢旅妫_發(fā)商首要的問(wèn)題是儲(chǔ)備資本，因此以往的投資熱情肯定會(huì)減弱。
另外，我們發(fā)現(xiàn)在目前的政策環(huán)境下，地方政府出讓商業(yè)用地非常謹(jǐn)慎，而主要集中精力用于保障房建設(shè)。這個(gè)時(shí)候出現(xiàn)一線城市土地交易價(jià)格下降并不能說(shuō)明任何問(wèn)題。
土地市場(chǎng)出的地價(jià)降幅劇烈增強(qiáng)，導(dǎo)致后市房?jī)r(jià)下降實(shí)際因?yàn)殚_發(fā)供應(yīng)的放緩存在一段緩沖時(shí)間，房?jī)r(jià)即使下跌也會(huì)拖后一個(gè)周期，這個(gè)周期的計(jì)算方法就是以往正常供應(yīng)周期的一半，在北京約為八個(gè)月至一年時(shí)間。
四是市場(chǎng)主體大面積撤離。
許多買房人看到開發(fā)商推出的個(gè)盤減少，輿論顯示的開發(fā)商大規(guī)模撤離，便斷定房?jī)r(jià)會(huì)快速進(jìn)入下降通道，實(shí)則不然，開發(fā)商大面積撤離，既可能是轉(zhuǎn)移戰(zhàn)線，也可能是暫時(shí)性收縮，除非泡沫破裂被認(rèn)為是事實(shí)。
而中介代理機(jī)構(gòu)等的門店收縮或者轉(zhuǎn)移，只能說(shuō)明過(guò)去的投資投機(jī)消費(fèi)過(guò)盛，導(dǎo)致在新政下二手交易出現(xiàn)劇烈減量，在邊際效益為零或者規(guī)模效益不明顯的時(shí)候主動(dòng)減少門店以降低成本，并不意味著二手房的降價(jià)或減量會(huì)迅速傳導(dǎo)到新盤，相反，新盤的真實(shí)降價(jià)才影響二手交易價(jià)格的調(diào)整。
五是廣告宣傳中出現(xiàn)大面積促銷信息。
我們知道，開發(fā)商降價(jià)分兩種，一種是主動(dòng)型，如2008年萬(wàn)科率先在全國(guó)范圍內(nèi)為其旗下樓盤降價(jià)銷售，那個(gè)時(shí)候萬(wàn)科主動(dòng)降價(jià)主要應(yīng)付的并不是市場(chǎng)利潤(rùn)而是市場(chǎng)份額，說(shuō)穿了是基于萬(wàn)科全國(guó)戰(zhàn)略的一種考慮，并不是人們盛傳的那種神算，預(yù)測(cè)到了房?jī)r(jià)會(huì)下跌。而更廣泛的降價(jià)模式是減少房源推出量基礎(chǔ)上的分類促銷。
而開發(fā)商真正降價(jià)則無(wú)須在廣告宣傳上做文章，我們所面臨的是一個(gè)由盛轉(zhuǎn)衰的預(yù)期，很自然地，開發(fā)商如果真正想降價(jià)銷售，那么圍繞其既定客源便可實(shí)現(xiàn)既降價(jià)又成交，否則只能證明開發(fā)商并不想主動(dòng)實(shí)質(zhì)性降價(jià)銷售。
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